资产评估是由具备资质的评估机构，对资产在评估基准日的价值进行专业判断并出具报告的行为。它既是法定程序的一环，也是交易定价的重要参考。
法定必须评估的情形
- 非货币资产出资：以实物、知识产权、土地使用权、股权等出资，需评估作价，核实财产，不得高估或低估
- 国有企业改制、合并、分立、破产、解散：需按规定进行资产评估并履行备案或核准程序
- 国有资产转让：转让方需委托评估，评估结果经核准或备案后作为定价参考
- 司法拍卖：法院委托评估确定拍卖保留价
- 上市公司重大资产重组：需评估或估值并披露
- 涉及土地、房产的特定交易：按相关法规执行
实务中常见的使用场景
- 出资验资：以技术、股权出资时，评估报告是确定出资额的基础
- 股权转让定价：为交易双方提供价值参考，也是应对税务核定的公允性证明
- 并购重组：确定交易对价、商誉初始计量
- 抵押质押融资：银行接受资产抵质押时通常要求评估
- IPO 与再融资：涉及资产收购、出资、改制等环节需评估
- 司法诉讼：财产分割、损失认定、侵权赔偿金额确定
- 财务报告目的：合并对价分摊、资产减值测试中的公允价值确定
评估报告的使用限制
评估报告有明确的使用范围与有效期。按评估准则，评估结论的使用有效期通常为自评估基准日起一年。超过有效期，报告不能作为交易定价依据，需重新评估或更新结论。
此外，报告通常载明"仅供特定目的使用"，超出载明用途使用可能导致报告失效。例如，为股权转让目的出具的报告，不宜直接用于抵押融资。
评估方法简介
| 方法 | 适用情形 | 核心逻辑 |
|---|---|---|
| 收益法 | 能预测未来收益的资产或企业 | 未来现金流折现 |
| 市场法 | 有活跃市场或可比交易 | 参照可比对象价格调整 |
| 成本法（资产基础法） | 重资产企业、单项资产 | 重置成本减各项贬值 |
| 假设开发法 | 待开发房地产、在建工程 | 开发完成后价值扣除开发成本与利润 |
实务中，企业价值评估通常同时采用两种以上方法并交叉验证，最终选取一种作为评估结论，另一种作为验证。
委托评估前需要准备
- 明确评估目的与报告用途（决定评估方法选择与报告类型）
- 确定评估对象与范围，明确评估基准日
- 准备权属证明（房产证、土地证、专利证书、股权证明等）
- 提供财务资料（近三年审计报告或财务报表、预测数据）
- 说明是否存在抵押、查封、诉讼等权利限制
评估机构与委托方需保持独立，评估师不得对自身利益相关的资产出具报告。选择机构时应核查其资质范围是否覆盖评估对象类型。