评估做到一半，最常见的卡点不是算不出来，是要不到资料。
账套在代账公司、产权证在银行押着、合同在离职的销售手里。这时候，是硬着头皮估，还是停下来？
一、五类常见的缺失
第一类，财务资料。没有审计报告、账套不完整、明细账缺失。
第二类，权属资料。房产证遗失、土地证未办、专利证书找不到。
权属缺失最麻烦，因为它直接影响「能不能评」。没有权属证明的资产，只能作为表外项目披露，不能计入评估结论。
第三类，合同资料。重大销售合同缺失、租赁合同未签书面、借款只有口头约定。
第四类，税务资料。纳税申报表不全、存在欠税未披露。
第五类，技术资料。产能数据无记录、能耗无计量、工艺文件缺失。
技术资料缺失的影响，通常体现在收益预测的可信度上。产能不明，收入预测就成了空中楼阁。
二、四种替代程序
第一种，函证替代。合同找不到，向对方发函确认；账目不清，向银行、客户、供应商函证余额。
第二种，类比替代。企业自身数据缺失，用同行业、同规模、同区域的可比数据替代，并在报告中说明。
第三种，市场替代。权属资料缺失，用登记系统的查询结果、完税凭证、水电费记录等间接证据替代。这些材料单独看证明力有限，组合起来能形成证据链。
第四种，专家替代。技术参数无法取得，聘请行业专家出具意见，作为参数依据。
四种替代的共同点是：用「可验证的间接证据」补「不可得的直接证据」，而不是凭空假设。
替代的强度不同。函证是强证据，类比与市场数据是中等证据，专家意见是辅助证据。用弱证据替代强证据，结论的可靠性要打折扣，报告里要相应降低结论的确定性表述。
三、假设与限制条件怎么写
假设要具体。不能写「假设资料真实完整」，要写「假设委托方提供的收入明细表真实完整，未取得销售合同与物流单据」。
限制条件要指向结论。写明「若上述资料存在重大不实，评估结论需相应调整」。
还要写清影响程度。比如「因未取得土地出让合同，无法确认是否存在闲置认定风险，评估未考虑土地闲置费的影响」。
写法上有个原则：说清楚缺什么、为什么缺、怎么替代、影响多大。四句话说完，责任就划清了。
反面写法是笼统免责：「本报告基于委托方提供的资料，资料真实性由委托方负责」。这句话挡不住责任，因为评估师仍有核查义务。
四、什么情况下应当终止
第一种，核心资料缺失且无法替代。评企业价值，连基本的财务报表都没有，无法测算。
第二种，委托方拒绝配合。明确拒绝提供关键资料，或者提供虚假资料。
第三种，存在重大违法迹象。资料显示企业涉嫌虚开、造假，继续评估可能成为帮凶。
第四种，评估目的无法实现。比如用于出资，但权属根本无法转移。
终止业务要有书面记录：沟通函、终止协议、退还部分费用的约定。口头说不做，容易引发纠纷。
已经投入的工作怎么结算，也要在业务约定书里提前写。多数约定按已完成阶段收费，没有约定的，容易扯皮。
五、一个靠替代程序完成的评估
某制造企业以土地与厂房抵押，委托评估。企业提供的资料只有营业执照、土地证复印件与一张自制资产清单，没有财务报表，没有建设合同，没有竣工验收资料。
评估人员采取了三项替代程序。第一，到不动产登记中心查询，取得土地与房屋的登记信息，确认面积、用途、抵押状态。第二，到税务部门调取房产税与土地使用税的申报记录，间接验证房产原值与土地面积。第三，现场测量建筑面积，与登记信息比对。
建筑物重置成本无法从建设合同取得，改用当地造价管理部门发布的同类结构单方造价指标，按面积测算，并考虑成新率。
报告中明确披露：未取得竣工决算资料，重置成本按造价指标测算；未取得完整财务报表，未采用收益法；评估结论仅适用于抵押参考。
银行接受了该报告，但将抵押率由七成下调至六成，以覆盖资料缺失带来的不确定性。
六、替代程序的边界
替代不是万能。有些资料无法替代：股权代持的真实性、关联方交易的公允性、未披露担保的存在性。
遇到这类事项，只能通过访谈、函证、公开信息查询尽可能验证；验证不了的，写成重大不确定性事项，提请报告使用人注意。
还有一条底线：不能为了出报告而编数据。用行业均值替代可以，编一个「看起来合理」的数字不行。前者是方法，后者是造假。
界线的判断标准是「能否追溯到来源」。行业均值有出处，专家意见有签字，公开数据有链接；编出来的数字，问一句「哪来的」就露了。
七、沟通与留痕
第一，书面提出资料清单，注明提交期限。
第二，对未提供的资料，发书面催告，记录沟通情况。
第三，替代程序的实施过程要留痕：查了什么系统、谁接待、取得什么材料。
第四，报告出具前，就限制条件与委托方书面确认。
八、资料缺失处理清单
- 列出资料清单，逐项标注已提供与未提供
- 优先采用函证等外部证据替代内部资料
- 类比数据取自同行业、同规模、同区域
- 权属缺失用登记信息、完税凭证间接验证
- 技术参数缺失聘请专家出具意见
- 假设写得具体，指向具体缺失的资料
- 限制条件说明对结论的影响程度
- 核心资料无法替代的，评估终止业务
- 替代程序全过程留痕，形成底稿
- 报告出具前就限制条件书面确认
资料缺失是常态，不是例外。评估师的专业性，不体现在「什么资料都有」的时候，而体现在「资料不全还能给出一个有边界、可追溯的结论」的时候。
