在建工程与停工项目：完工进度判断与减值迹象

在建工程的评估难点在于“半成品”的特殊性：它还没有产生收益（不能用收益法），也不是完整资产（不能用成本法直接算），更像是一个“未来的价值减去还要投入的成本”。

主流方法是假设开发法，但参数设定最容易失真。

一、完工进度的四种判断方法

方法一：形象进度法。按工程形象（基础、主体、封顶、装修、竣工）判断。适用于房屋建筑物。比如“主体封顶、外墙完成、内装完成 40%”，对应进度约 75%。

方法二：投资进度法。已投入资金 / 总预算。这是财务口径，可能与实际形象进度不匹配（前期投入大、后期投入小）。

方法三：工程量法。已完成工程量 / 总工程量。适用于有工程量清单的项目（土建、安装）。

方法四：综合判断法。结合形象进度、投资进度、工程量，取加权平均或取“形象进度为主、投资进度校验”。

四种方法的结果可能差 10-20 个百分点。规范的做法是用两种以上互相验证，差异大的分析原因。

第一类：暂时停工（可复工）。因资金、季节、审批等原因暂停，但有明确复工计划。处理：按正常在建工程评估，但要扣除停工期间的资金成本、维护成本，并考虑工期延长导致的成本上升。

第二类：长期停工（复工不确定）。停工超过 1 年、无明确复工计划。处理：评估值要考虑“复工成本增加”与“资产贬值”。已完工程可能存在缺陷（长期暴露导致锈蚀、沉降），需要修复费用。

第三类：实质烂尾（无法复工）。处理：不再按在建工程评估，改按“现状资产”评估——土地按空地评估，已建部分按残值（可回收的材料、可拆除的设备）评估。这种情况下评估值往往大幅低于账面投入。

公式：在建工程价值 = 开发完成后价值 - 后续开发成本 - 管理费用 - 销售费用 - 税费 - 开发利润 - 投资利息 - 修复费用（如有）。

五个关键参数：

某商业综合体项目，2019 年开工，规划建筑面积 8.6 万平方米，预算总投资 7.2 亿元。2021 年 6 月因资金链断裂停工，至 2023 年 6 月评估基准日已停工 24 个月，已投入 4.1 亿元，形象进度为主体封顶、外立面完成 60%。

评估报告：按投资进度法认定完工进度 57%（4.1/7.2），采用假设开发法：建成后价值 11.8 亿元 - 后续开发成本 3.1 亿元 - 管理费用 0.2 亿元 - 销售费用 0.5 亿元 - 税费 0.6 亿元 - 开发利润 1.8 亿元 = 5.6 亿元。评估值 5.6 亿元。

问题：

重新测算：建成后价值 11.8 亿元 - 后续开发成本 3.8 亿元 - 修复费用 0.28 亿元 - 管理费用 0.24 亿元 - 销售费用 0.5 亿元 - 税费 0.6 亿元 - 开发利润 2.4 亿元 - 资金成本 0.35 亿元 = 3.63 亿元。

与原评估值 5.6 亿元相差 1.97 亿元，高估 54%。

后果：该评估用于银行抵押，银行按 5.6 亿元评估值发放 3.4 亿元贷款。项目最终在 2024 年被司法拍卖，成交价 3.2 亿元，银行损失 2000 万元。评估机构因“未考虑停工因素对价值的影响”被起诉。

在建工程出现以下五种情形之一，就存在减值迹象，评估时必须体现：

在建工程的评估，最怕“按计划书算价值”。计划书上的数字是理想状态，现实可能是停工两年、材料涨价、需要返工。评估要反映现实。

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