一栋楼的评估，涉及土地使用权年限、建筑物结构安全、租赁合同效力、税务处理。
评估师不可能同时是律师、结构工程师、税务师。所以要借助专家。
但借助不等于免责。这一点，很多评估师是出了事才明白的。
一、什么算专家工作
专家，是指在会计或者审计以外的某一领域具有专长的个人或者组织。
评估中常见的专家工作包括：律师出具的法律意见（权属、合同效力、诉讼前景）、税务师出具的税务处理意见、检测机构出具的结构安全或者环保检测报告、矿业专家出具的储量核实报告、艺术品鉴定机构出具的鉴定意见。
判断标准是：这部分工作是否需要评估师以外的专业资格或者专门技能。
如果评估师自己就能做，比如用市场法测算租金，那不算专家工作，是评估程序的一部分。
二、依赖的三个前提
第一，胜任能力。专家在其领域内具备必要的知识、技能与经验。要看资质、看项目经历、看执业记录。
第二，独立性。专家与评估对象、委托方、交易对手没有利害关系。检测机构受被检测方控制，结论就不可信。
第三，工作充分性。专家的工作范围、假设、方法、结论是否足以支持评估使用。
三个前提缺一，就不能依赖。勉强依赖，等于把风险接过来。
评价过程要留痕：怎么选的专家、看了哪些材料、问了哪些问题、结论是否合理。
三、责任为什么不能转移
评估报告由评估机构与签字评估师出具，责任在他们身上。
引用专家意见，不等于把责任分给专家。报告使用者看到的是评估结论，不是专家意见。
所以评估师必须：理解专家的工作、判断其合理性、在必要时提出质疑。
「专家说的」这四个字，在监管面前不构成抗辩。监管会问：你为什么不质疑，你有没有能力质疑，你做了哪些核实。
当然，专家要对其出具的意见负责，评估机构赔偿后可以向有重大过错的专家追偿。但这是内部关系，不改变对外的责任。
四、如何评价专家
四个动作。
第一，问清方法与假设。比如储量核实，用的是哪个分类标准，工业指标怎么定的，边界品位是多少。
第二，核对基础数据。专家的结论建立在什么数据上，这些数据与评估师掌握的是否一致。
第三，检查内部一致性。结论与数据是否匹配，前后表述有无矛盾。
第四，交叉验证。用另一个信息源印证。储量报告说可采储量若干，与矿山开采记录、销售台账是否对得上。
四个动作不需要评估师成为该领域专家，但需要评估师具备「听得懂、问得出、查得动」的能力。
五、报告中的引用方式
引用要写清四件事：专家名称与资质、工作内容与范围、主要结论、评估师的使用方式。
不要写「根据某专家意见，价值为若干」，要写「参考某机构出具的结构安全检测报告（报告编号、出具日期），该建筑主体结构安全性评定为某级，评估中据此确定成新率」。
还要说明：专家意见是否构成评估结论的必要组成部分；如果专家意见不成立，结论会受什么影响。
涉及重大专业判断的，可以把专家报告作为报告附件。
引用不等于背书。评估师可以不同意专家的部分结论，但要在报告中说明分歧与处理方式。
六、专家意见与结论矛盾怎么办
三种情况。
第一种，专家意见与评估师判断不一致，但可以调和。比如专家认为剩余经济寿命二十年，评估师按十五年的保守口径测算。这种情况下，评估师应当说明为什么更保守。
第二种，专家意见内部存在重大不确定性。比如法律意见认为诉讼结果「存在较大不确定性」。评估师要把这种不确定性转化为假设或者区间，并在报告中披露。
第三种，专家意见不可靠。资质不足、程序缺失、结论无依据。这时不能依赖，要么换专家，要么自己补充程序，要么在报告中说明范围受限。
最不可取的做法是「各写各的」：专家出具一份意见，评估报告里不提，出了事再说「专家说的」。这种结构在诉讼中几乎必败。
七、一个储量报告引发的案例
某矿业公司以采矿权抵押融资，评估值六亿八千万元。评估机构在评估中依赖了一份储量核实报告，报告由一家地质勘查单位出具，认定保有资源量若干万吨。
两年后企业违约，处置采矿权时发现：储量报告依据的勘探工程中有三分之一未实际施工，钻孔数据系编造；实际可采储量仅为报告认定的四成。
评估机构被起诉。抗辩理由是「储量数据由专业机构提供，评估机构无能力核实」。
法院认为：评估机构在选择专家时未核查其资质与执业记录；在依赖储量报告时未核对勘探工程验收资料；报告中未披露储量数据的不确定性。认定存在过失，判决承担百分之二十的赔偿责任，约七千万元。
该机构此后规定：涉及矿产资源评估的，储量报告须由具备相应资质的机构出具，且须附勘探工程验收资料；评估师须抽查不低于一成的钻孔原始记录；报告中须披露储量级别与不确定性区间。
八、利用专家工作清单
- 专家工作范围已界定，属于评估师以外专业领域
- 专家的资质、执业记录、以往项目已核查
- 专家与被评估对象、交易各方无利害关系
- 专家的假设、方法、基础数据已了解并核对
- 专家结论与评估师掌握的其他信息已交叉验证
- 专家意见的不确定性已转化为假设或区间
- 报告中写清专家名称、资质、工作范围、主要结论
- 报告中说明专家意见对结论的影响程度
- 重大专业判断的专家报告已作为附件
- 与专家意见存在分歧的，已说明分歧与处理方式
专家的作用是补齐能力，不是分担责任。请了专家还要看得懂、问得出、核得实，这份报告才站得住。
