评估项目延期，十次有八次是因为资料没给齐。
评估师催、企业推、时间一天天过去，最后赶工出一份报告，程序上到处是缺口。
一、为什么清单比催促有效
口头催资料，永远是「马上给」。清单不一样，它把「什么算给了」定义清楚。
清单要写到文件名、份数、是否原件、是否盖章、谁提供。含糊的清单等于没有清单。
清单还要分阶段：进场前必须有的、评估过程中补充的、报告出具前确认的。三个阶段混在一起，企业不知道先给哪个。
每项资料后面要留一栏「已收/未收/以替代资料替代」。这一栏填满，评估程序才有个起点。空着的，就是将来被问的地方。
最有效的做法是把清单作为委托合同附件，并约定逾期提供的后果：顺延工期、或者按受限处理。
二、权属类：四项
第一，不动产权证书。含土地、房屋、构筑物。要核对证载面积、用途、终止日期、是否抵押查封。
第二，车辆登记证书与行驶证。营运车辆还要道路运输证。
第三，知识产权证书。专利证书、商标注册证、软件著作权登记证书，以及最近一期的年费缴纳凭证、续展记录。
第四，特殊权利凭证。采矿许可证、取水许可证、排污许可证、特许经营协议、海域使用权证。
权属类资料的核心是「现在有效」。证书过期、年费欠缴、许可被吊销，都会直接改变价值。
三、财务类：四项
第五，近三年及最近一期的财务报表与审计报告。
第六，总账、明细账、固定资产卡片、存货明细。固定资产卡片要含原值、折旧、购置日期、使用部门。
第七，银行借款合同与抵押担保清单。这一项决定资产是否存在权利负担。
第八，关联交易清单与往来明细。关联交易的价格往往不公允，评估时要剔除或者调整。
财务类资料的作用是提供账面基础与勾稽关系。评估值远离账面值时，要能解释差在哪。
四、经营与技术类：两项
第九，业务与经营资料。近三年销售明细、主要客户与供应商、在手订单、产能与产量、主要产品价格走势。
第十，技术与资质资料。生产工艺流程、主要设备清单与技术参数、资质证书、研发项目清单、核心技术说明。
这两类是收益法预测的基础。没有在手订单，收入增长率的依据从哪来；没有产能数据，增长的天花板在哪。
实务中企业最不愿意给的就是客户名单与价格数据，理由是商业秘密。这个顾虑可以用保密协议解决，不能用「不给」解决。不给，评估只能按行业平均假设，结论反而对企业不利。
五、合规类：两项
第十一，合规文件。环评批复、安全评价、消防验收、税务合规证明、社保缴纳证明。
第十二，诉讼与处罚资料。未决诉讼清单、行政处罚决定书、被执行信息、失信记录。
合规类资料影响的是「或有负债」与「持续经营」。一个正在被环保督察整改的企业，评估值不可能不受影响。
这一块企业最容易隐瞒。隐瞒的后果是评估师按无瑕疵假设出具报告，将来出事，报告被推翻，责任还是企业的。
查验这类资料有捷径：国家企业信用信息公示系统、裁判文书网、执行信息公开网，三个地方查一遍，大半问题能看出来。花半小时，省很多麻烦。
六、资料缺失怎么办
三种做法，按缺失程度选。
第一种，替代程序。用其他证据补足。比如房产证遗失，可以用不动产登记查询结果加购房合同、契税完税凭证替代。
第二种，设定假设。资料确实无法取得，设定限制性假设并在报告中披露。比如「假设某宗土地权属清晰、无权利负担」，同时说明该假设不成立时对结论的影响。
第三种，拒绝出具或者出具受限报告。核心资料缺失且无法替代的，不应出具无保留结论的报告。
三种做法都要在底稿留痕：缺什么、为什么缺、用了什么替代、影响多大。
留痕的意义在于，将来报告被质疑时，能拿出「当时缺什么、我怎么处理的」这条链路。没有链路，程序再完整也说不清。
最不可取的是「先出报告，资料后补」。补不上，报告就是定时炸弹。
七、一个资料不全导致报告被退的案例
某国有企业以土地及地上建筑物对外投资，需要评估报告办理国资备案。评估机构进场后，企业只提供了土地证与部分房产证，三栋厂房中的两栋无证。
企业解释是历史遗留问题，正在补办。评估机构按「权属清晰」假设出具报告，评估值一亿八千万元，未在报告中披露权属瑕疵。
备案审查时被退回，理由是：评估对象权属不清，报告未披露重大权属瑕疵，假设不合理。
企业补办产权证耗时十四个月，其间投资计划延期，另产生资金成本约六百万元。重新评估时，其中一栋厂房因压占规划绿地被认定违建，需拆除，评估值下调至一亿四千万元。
评估机构因未披露权属瑕疵被约谈。后续该企业规定：评估资料清单由法务、财务、资产三个部门联合确认，权属不清的资产先确权再评估，不得以假设替代。
八、评估资料清单
- 资料清单已作为委托合同附件，写明文件、份数、原件与否
- 清单分进场前、过程中、报告前三个阶段
- 不动产权证、车辆登记证、知识产权证书齐全且在有效期内
- 特殊权利凭证（采矿、取水、排污、特许经营）已核对有效期
- 近三年财务报表与审计报告已提供
- 固定资产卡片含原值、折旧、购置日期、使用部门
- 借款合同与抵押担保清单完整，权利负担清楚
- 关联交易清单已提供，价格公允性已评估
- 在手订单、产能、价格数据足以支撑收益预测
- 诉讼、处罚、被执行信息已披露，或有负债已考虑
资料清单看着琐碎，其实是评估的第一道防线。清单越细，后面越省事；清单越粗，报告越危险。
