一座景区，年游客二百万人次，门票八十元。收入一亿六千万。这个数字能持续多少年，决定了景区值多少。
但先要回答一个前置问题：门票能不能收。很多景区不能。
一、门票收益权的法律边界
景区分两类。
第一类，公益性景区。依托国家资源设立，如风景名胜区、自然保护区、文物保护单位。门票收入属于政府非税收入，实行收支两条线，不能由企业自由支配。
第二类，经营性景区。企业投资建设的人造景观、主题公园、乡村旅游项目。门票收入归企业。
第一类景区，企业通常通过特许经营或者委托管理获得「经营权」，收益形式是管理费或者分成，不是全部门票收入。
评估时必须先判断：评估对象是门票收入权，还是经营权带来的分成收益。两者金额差几倍。
现实中常见的错误是把「景区门票总收入」当作企业收入，忽略了收支两条线。
二、客流预测的四种方法
第一种，历史趋势外推。用近五到十年的游客量，拟合增长曲线。适用于成熟景区。
第二种，客源市场分析。按周边城市人口、出游率、渗透率测算。适用于新景区或者扩容项目。
第三种，同类景区对比。用同区域、同类型、同等级的景区客流做参照。
第四种，承载力约束。按日最大承载量、年可游览天数测算上限。
四种方法要交叉验证。差异大的，说明某一环假设有问题。
客流还有一个特点：波动大。受天气、疫情、政策、舆情影响，单年数据不能代表趋势。要用三到五年的移动平均。
三、票价调整的政策约束
国有景区门票价格实行政府定价或者政府指导价，调整要经过成本监审、听证等程序。
近年政策方向是「降低重点国有景区门票价格」，同时鼓励发展二次消费。
这意味着：门票价格的上涨空间有限，甚至可能下调。
评估时不能假设票价每年上涨。合理的做法是：票价按现行价格测算，最多考虑与通胀同步的小幅调整，并做下调情景分析。
还有一类：优惠政策。老年人、学生、军人、残疾人的减免票，以及淡季折扣。测算时要按实际票价的加权平均，不能用挂牌价。
四、二次消费的价值
二次消费包括：索道、观光车、演艺、餐饮、住宿、文创。
二次消费的毛利率通常高于门票，且不受门票价格管制。
所以景区的价值结构正在变化：门票保客流，二次消费赚钱。
评估时要看：二次消费的渗透率（有多少游客消费）、人均消费额、毛利率。
渗透率是关键参数。索道渗透率可能三成，餐饮可能六成，住宿可能一成。用「游客量乘人均消费」测算时，要用渗透率加权。
还有一类：特许经营项目。景区内的商铺、餐饮由第三方经营，景区收租金或者分成。这部分收入稳定，但金额有限。
五、经营权期限
景区经营权通常有期限，二十年到五十年不等。期限届满，可能无偿移交或者重新招标。
收益期不能超过经营权期限。这一点与收费权类似，但更容易被忽略，因为景区看起来「永久存在」。
还有一类：经营权取得成本。取得经营权可能需支付出让金或者前期投入，这部分要计入投资，不能只算收益。
经营权还可能有附加义务：基础设施维护、生态保护投入、带动周边发展。这些义务形成持续支出，要计入成本。
六、四个估值陷阱
第一，把门票总收入当企业收入。忽略收支两条线与分成比例。
第二，客流按最好年份测算。忽略波动与承载量上限。
第三，票价按挂牌价且假设上涨。忽略优惠政策与降价趋势。
第四，忽略经营权期限与移交义务。按永续测算。
四个陷阱里，第一个最致命，因为它把评估对象搞错了。
七、一个景区评估的案例
某文旅企业通过特许经营方式取得一处国家级风景名胜区部分区域的观光车与索道经营权，期限二十年，已运营六年。拟以该经营权质押融资。
企业自测评估值四亿八千万，按年游客二百六十万人次、索道渗透率四成、票价往返一百二十元测算。
评估机构核查后调整四处。
第一，客流。近三年游客量分别为二百八十万、一百九十万、二百三十万，波动明显；按三年移动平均取二百三十三万，且受景区日最大承载量限制，年上限约三百万。
第二，渗透率。实际索道渗透率为百分之三十一，非四成；观光车渗透率百分之五十八。
第三，票价。索道现行往返一百一十元，且对老年人、学生实行半价，加权平均票价九十八元。
第四，成本与义务。特许经营协议约定企业每年须投入不低于八百万元用于设施维护与生态修复，原测算未计；另经营权到期后设施无偿移交，残值为零。
调整后：年收入等于二百三十三万人次乘百分之三十一乘九十八元，加观光车收入，合计约一亿零二百万；扣除运营成本、维护投入、税费后，年净现金流约三千一百万。
按剩余十四年收益期、折现率百分之十测算，评估值二亿三千万，较企业自测低二亿五千万。
八、景区经营权评估清单
- 景区性质（公益性、经营性）已确认，门票收入的归属清楚
- 评估对象为经营权分成还是门票收入权，界定明确
- 客流采用三年以上移动平均，未用单年峰值
- 客流预测与日最大承载量、年可游览天数匹配
- 票价按加权平均（含优惠）测算，未用挂牌价
- 票价调整受政府定价约束，未假设持续上涨
- 二次消费按渗透率与人均消费测算
- 经营权期限已核实，收益期未超过剩余期限
- 协议约定的维护、生态投入等义务已计入成本
- 到期移交、残值为零等条款已披露
景区的价值，不在山水，在合同。合同给多少年、给什么权利、附加什么义务，这三个问题答完，数字才有落点。
