一处海外物业，当地货币估值一千万，折合人民币多少。答案取决于用哪天的汇率、哪一种汇率。
这个看似技术性的问题，能让最终结论差出一成。
一、基准日汇率的选择
原则是：用评估基准日的汇率。
基准日是十二月三十一日，就用十二月三十一日的汇率，不能用报告出具日的汇率，也不能用交易日的汇率。
如果基准日是非工作日，用前一工作日的汇率，并说明。
汇率来源要写明：中国人民银行授权公布的中间价，或者当地央行公布的官方汇率，或者国际主流报价源。
不同来源的汇率可能略有差异，但通常在小数点后几位。关键是统一来源，不能一处用这个、一处用那个。
二、即期与远期汇率的区别
即期汇率：当前时点的汇率，用于折算当前价值。
远期汇率：约定未来交割的汇率，反映两国利差。
评估用的是即期汇率，不是远期汇率。这一点容易搞错：有人觉得「未来才收款，应该用远期汇率」，这是把折算与套期混为一谈。
如果企业已经签订了远期结汇合约，那么合约部分的现金流已经锁定，可以按合约汇率折算，但要在报告中说明。
没有套期保值的，一律用即期汇率折算，汇率风险体现在折现率或者敏感性分析中。
三、外币现金流的折现方法
两种方法，结果应当一致。
方法一，外币折现后折算。用外币现金流、外币折现率折现，得出外币价值，再按基准日汇率折算为人民币。
方法二，先折算再折现。把每期外币现金流按预测汇率折算为人民币，用人民币折现率折现。
方法一简单，但要求折现率是「该币种」的折现率。用美元现金流配人民币折现率，是错的。
方法二需要预测未来汇率，误差大，实务中较少用。
最稳妥的做法是方法一，并做汇率敏感性分析：汇率变动百分之五，价值变动多少。
四、汇率与通胀的一致性
这是最技术的一点。
如果现金流预测中包含了当地通胀（比如收入按当地物价指数增长），那么折现率也应当是名义折现率（含通胀）。
如果现金流是实际值（剔除通胀），折现率应当是实际折现率。
两者不能混。名义现金流配实际折现率，会高估价值。
汇率方面，如果两国通胀差异大，长期汇率会趋于按购买力平价调整。用当前汇率折现未来二十年的现金流，隐含假设汇率不变，这在通胀差异大的国家不成立。
处理方式有两种：一是在折现率中加入汇率风险溢价；二是对远期汇率做购买力平价调整。两种都要披露。
五、折算与交易日的关系
交易场景下，还有一个问题：合同约定的计价币种与支付币种可能不同。
比如合同以美元计价、以当地货币支付。这时要按合同约定的折算规则处理，没有约定的，按支付日的汇率。
评估时，如果交易尚未完成，按基准日汇率折算；如果已经完成，按实际结算汇率，差额计入汇兑损益。
还有一类：外币负债。评估股权价值时，外币负债要按基准日汇率折算，与外币资产口径一致。
还有一种情形：以外币计价的长期合同。比如十年期的美元租金合同，汇率波动会显著影响以人民币计量的价值，评估时应当把汇率作为独立变量做敏感性测试。
六、三个常见错误
第一，用报告日汇率代替基准日汇率。报告晚出一个月，汇率可能变动百分之三。
第二，外币现金流配人民币折现率。这是方法性错误，会导致系统性偏差。
第三，忽略汇率对成本的影响。海外子公司的成本可能是当地货币，收入是美元，汇率变动同时影响两端，只调一端会失真。
三个错误里，第二个最隐蔽。折现率看起来是个百分数，没人会去追问它是哪个币种的。等到结论被质疑，才发现整份测算建在一个错配的假设上。
七、一个海外物业评估的案例
某企业持有一处位于澳大利亚的商业物业，当地货币估值二千八百万澳元。评估基准日为上年十二月三十一日，报告出具日为次年三月二十日。
财务人员折算时使用了报告出具日的汇率一澳元兑四点七二元人民币，得出价值一亿三千二百万人民币。
复核发现三处问题。
第一，汇率时点。基准日汇率为一澳元兑四点六五元人民币，按此折算为一亿三千零二十万，较原折算低一百八十万。
第二，现金流与折现率的口径。当地评估机构采用的折现率为百分之六点八（澳元口径），但国内复核时曾误用人民币折现率百分之五点五，导致价值高估约一千一百万。经复核，恢复为澳元折现率。
第三，汇率敏感性。报告补充披露：澳元兑人民币汇率变动百分之五，折算后价值变动约六百五十万人民币。
最终评估值一亿三千零二十万人民币，较原折算低一百八十万，较误用折现率的版本低一千二百八十万。
此后该企业规定：外币资产折算必须由财务与评估机构双人复核，汇率来源与取值时点写入评估说明。
八、外币资产折算清单
- 汇率取自评估基准日，非工作日取前一工作日并说明
- 汇率来源统一（中间价、官方汇率或者主流报价源）
- 使用即期汇率，未误用远期汇率
- 外币现金流配外币折现率，未混用人民币折现率
- 名义现金流与名义折现率、实际与实际，口径一致
- 通胀差异大的国家，汇率长期趋势已考虑
- 已签订远期合约的，按合约汇率折算并披露
- 外币资产与外币负债折算口径一致
- 已做汇率敏感性分析，列示变动影响
- 汇率来源、取值时点、折算方法写入评估说明
汇率是外币资产估值的最后一道乘法。前面算得再准，乘错了汇率，结论一样错。这道乘法，值得多花十分钟核对。
