评估是一门技术，也是一套程序。技术决定数字准不准，程序决定报告站不站得住。
监管检查评估报告，先看程序，再看参数。程序缺环的报告，参数算得再漂亮也会被质疑。
一、明确业务基本事项与签订约定书
要明确七件事：委托人、产权持有人、评估目的、评估对象与范围、价值类型、评估基准日、报告使用人。
七件事里，评估目的最关键。目的决定价值类型，价值类型决定方法，方法决定参数。目的写错，后面全错。
常见的错误是把「转让」写成「了解价值」。目的模糊，价值类型就无法确定，报告的使用范围也无法界定。
这一步的留痕是《评估业务基本事项确认表》，由委托方签字确认。
约定书要写清：评估目的、对象与范围、基准日、报告提交时间与方式、费用与支付、双方权利义务、报告使用限制、违约责任。
还要写清「委托方配合义务」：提供资料、安排现场、协调访谈。没有这一条，后期资料拿不到，工期延误的责任说不清。
约定书由双方盖章，是评估程序的第一份法律文件。
二、编制评估计划与现场调查
计划包括：人员安排与分工、时间进度、现场调查安排、资料清单、拟采用的方法、重点与难点。
计划不是形式。复杂项目要开项目启动会，把重点难点过一遍：哪些资产占比大、哪些权属不清、哪些需要专家。
计划还要留出弹性。现场发现问题比预想复杂，返工的时间要提前算进去，别把工期排到没有余量。
计划的留痕是《评估计划》与启动会记录。
现场调查包括：察看实物、核对账目、访谈管理层、查阅合同与凭证。
大中型项目要分组：资产组看实物，财务组核账目，业务组访谈经营。
现场调查的留痕是勘查记录、照片、访谈记录、盘点表。照片要有日期水印，要能对应到具体资产。
这一步最容易被压缩。有的项目只去半天，拍几张照片就回来，后面全靠委托方提供的表格。这种报告在检查时几乎必然被挑出问题。
三、收集评估资料
资料分五类：权属资料、财务资料、经营资料、合同资料、外部资料。
权属资料包括不动产权证、专利证书、股权登记材料；财务资料包括审计报告、科目明细、纳税申报表；经营资料包括产能、产量、订单、客户结构；合同资料包括重大销售、采购、借款、租赁合同；外部资料包括行业报告、可比交易、市场报价。
资料要编索引、装订成册，与底稿对应。口头提供的数据，要形成书面确认。
四、评定估算
评定估算包括：选择方法、确定参数、测算、校验。
方法选择要有理由。只用一种方法的，要说明其他方法不适用的原因；用两种以上方法的，要说明权重或者取舍依据。
参数确定要有来源。折现率的每一个组成部分、增长率的每一个依据，都要能追溯到资料或者计算过程。
测算完成后要做校验：与账面值比对、与历史数据比对、与同行业比对、做敏感性分析。
五、内部审核
三级复核：项目负责人复核、部门负责人复核、机构负责人或者专职审核人员复核。
复核要留痕：复核意见、修改记录、复核人签字。没有复核记录的报告，在监管眼里等于没有质量控制。
重大或者特殊项目，还要走专家评审或者集体讨论，形成会议纪要。
六、出具报告与归档
报告出具前要核对：报告正文与明细表一致、评估结论与测算表一致、附件齐全、签字盖章完整。
归档要在报告出具后及时完成，内容包括：约定书、计划、底稿、资料、测算表、复核记录、报告正本。
档案保存期限按规定执行，一般不少于十五年；涉及法定评估业务的，按相关要求延长。
归档还有一个实操问题：电子底稿。测算表、照片、访谈录音都在电脑里，要按项目建目录、统一命名、备份留存，不能只放在项目负责人的个人电脑上。人员一离职，档案就断了。
七、案例与最容易省掉的环节
某企业委托评估一处商业物业，业务约定书上的评估目的写的是「了解资产价值」，价值类型未约定，评估机构按市场价值出具报告，结论一亿两千万元。
半年后，企业用这份报告向银行申请抵押贷款。银行审查时提出：抵押评估应当明确「抵押」目的，考虑变现能力与抵押率，报告未做相关分析，不予采信。
企业要求评估机构重新出具，机构认为原报告已满足约定目的，重做需另行收费。双方争议两个月，最终重新委托，费用增加八万元，贷款延后一个季度发放。
如果当初在「明确业务基本事项」这一步把目的写成「抵押贷款」，价值类型、变现分析、报告使用人都会不同，后面的麻烦都不会发生。
第一个，现场调查。远程评估在疫情之后变多，但实物资产不看现场，成新率、使用状况、有无损坏都无从判断。
第二个，内部审核。小机构一人身兼编制与复核，复核记录后补，签字日期早于测算完成日期，检查时一眼就能看出。
第三个，归档。报告出了，底稿散在各人电脑里，半年后检查要资料，拼不出来。
八、评估程序清单
- 明确七项业务基本事项，由委托方签字确认
- 业务约定书写清目的、范围、基准日与使用限制
- 编制评估计划，复杂项目开启动会
- 现场调查分组进行，照片带日期水印
- 资料分五类收集，编索引并与底稿对应
- 方法选择说明理由，参数确定说明来源
- 测算后与账面、历史、同业做校验
- 三级复核留痕，复核意见与修改记录齐全
- 报告出具前核对正文、明细表与附件
- 及时归档，保存期限不少于十五年
评估程序的价值，不在于流程好看，而在于每一步都能回答一个问题：这个数是怎么来的。答得出来，报告就立得住；答不出来，数字再准也是猜的。
