评估报告的第一页写「评估对象与评估范围」，很多人一扫而过。这一行写错，后面所有测算都建立在错误的基础上。
范围不是「把资产列一遍」，是回答一个问题：到底在评什么。
一、三种口径
单体口径，只评母公司本部的资产与负债，长期股权投资按账面值或者评估值单独列示，不展开子公司。
合并口径，把母公司与纳入合并范围的子公司作为一个整体，抵销内部往来后评估。
资产组口径，按业务或者现金流单元划分，通常用于商誉减值测试或者单项资产组合的转让。
三种口径的结论不能互相套用。合并口径的净资产，不等于母公司单体净资产加子公司评估值之和，差额来自少数股东权益与内部交易抵销。
选择哪种口径，由评估目的决定。股权转让、出资、质押，评的是股东全部权益；资产转让、抵押，评的是具体资产；商誉减值测试，评的是资产组。目的变了，口径跟着变，不能一套数据用到底。
二、股东全部权益与企业整体价值
企业整体价值，指企业所有资产的价值总和，包括付息债务对应的资产。用收益法测算时，对应的是企业自由现金流，折现率用加权平均资本成本。
股东全部权益价值，指企业整体价值减去付息债务后的余额。对应的是股权自由现金流，折现率用权益资本成本。
两个数经常被混用。报告标题写「股东全部权益」，测算却用企业自由现金流配加权平均资本成本，得出的其实是企业整体价值，减不减债务没有交代。
这两个数的差额可能是几千万。交接时一定要核对：结论的口径与测算的口径是否一致。
三、少数股东权益怎么处理
合并口径下，子公司不是百分之百持股的，合并报表中的净资产包含少数股东权益。
评估股东全部权益时，要区分两种情形：一是评估母公司的股东全部权益，少数股东权益要从合并净资产中扣除；二是评估整个集团的股东全部权益，少数股东权益本身也是被评估对象的一部分，不能简单扣除。
实务中最常见的错误是「照抄合并报表净资产」。合并报表的归属于母公司所有者权益才是母公司股东应享的部分，直接拿净资产总额当结论，会把少数股东的权益算进来。
反过来也有错误：评估整个集团时，把少数股东权益当成负债扣掉。少数股东权益是权益，不是负债，扣错了会把结论压低。
四、资产组怎么划
资产组，指企业可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入应当基本上独立于其他资产或者资产组。
划分的依据是「现金流独立性」，不是「管理架构」或者「核算主体」。一个事业部如果与其他事业部共用生产线、共用客户，现金流不独立，就不能单独作为资产组。
商誉减值测试中，资产组或者资产组组合应当从购买日起按照合理的方法分摊商誉，且一经确定，各期应当保持一致，不得随意变更。
变更资产组要有充分理由，比如重组、剥离、业务模式改变，并要在报告中披露变更原因与影响。
五、表外资产不能漏
评估范围里最容易漏的是「账上没有、实际有价值」的资产。
第一类，划拨土地。账上可能只记了很低的成本，实际价值很高。
第二类，无证房产。没有产权证，但实际在用、能产生收益。
第三类，租赁权。低价长租的物业，租金低于市场价，形成事实上的权益。
第四类，客户关系、销售网络、特许资质。没在账上，但对收益有贡献。
第五类，在建工程的已投入但未结算部分。
漏了这些，资产基础法的结论会明显偏低；收益法的结论可能不受影响，但两种方法差异无法解释。
处理的办法是单列。把表外资产单独评估、单独列示，作为资产基础法结论的加项，并在报告中说明其性质与权属状态。这样既不遗漏价值，也不混淆口径。
六、一个口径错配的案例
某集团拟转让其持有的子公司百分之百股权，评估对象写的是「子公司股东全部权益」，评估范围写的是「子公司经审计的资产与负债」。
但测算时，评估人员用了集团合并报表的数据，把集团其他业务也算了进去，理由是「子公司数据不完整」。
结论为八亿元。交易谈判中，买方聘请的机构按子公司单体报表测算，结论为三亿两千万元，差异巨大。
复核后发现：评估范围写的是子公司，测算用的却是集团合并数据，范围与测算严重错配。报告被要求重新出具，评估机构退还部分费用，交易延后四个月。
重新出具时，评估范围明确为子公司单体，长期股权投资按被投资单位的评估值列示，结论为三亿四千万元，与买方测算基本一致。
七、范围界定的四个动作
第一个，列清单。把拟纳入范围的资产负债逐项列出，注明账面值、权属状态、是否纳入。
第二个，划边界。明确哪些子公司纳入、哪些不纳入，不纳入的说明理由。
第三个，找表外。对照权属资料与实际使用情况，识别账外资产。
第四个，做勾稽。范围清单的合计数与审计报告的报表数核对，差异要说明。
八、评估范围界定清单
- 明确评估对象是单体、合并还是资产组
- 区分企业整体价值与股东全部权益
- 核对结论口径与测算口径是否一致
- 合并口径下正确处理少数股东权益
- 资产组按现金流独立性划分
- 资产组一经确定，各期保持一致
- 识别划拨土地、无证房产等表外资产
- 长期股权投资按被投资单位评估值列示
- 范围清单与审计报表勾稽，差异说明
- 范围变更披露原因与影响
评估范围是报告的边界。边界画小了，评的不是这个东西；边界画大了，把别人的权益算进来。两种错都会让报告失去意义，而它们都发生在动笔之前。
