评估的第一问不是「值多少」，是「是谁的」。
权属不清的资产，价值再高也不能计入。带着抵押、查封、许可限制的资产，价值要打折。这一层如果没查清，后面的测算都是空转。
一、不动产：三件事必须查
第一件，证载信息与实际是否一致。坐落、面积、用途、权利类型，与现场看到的是否对得上。厂房证上写「工业」，实际改成商业在用，价值判断完全不同。
第二件，是否设定了抵押。查不动产登记中心的登记信息，看有无抵押权登记、抵押金额、抵押期限。
第三件，是否被查封。法院查封会在登记系统留痕，查封期间不得转让，评估要考虑处置受限。
三件事里，第二件最容易被忽略。企业拿证复印件给评估师，复印件上看不出抵押，只有查登记信息才知道。
还有一类不容易发现的：在建工程抵押。土地已抵押，地上建筑物在建，抵押范围可能覆盖在建部分，但证上只体现了土地。这类情形要向登记部门核实抵押物的具体范围。
二、土地：四项附加义务
第一项，出让金是否缴清。未缴清出让金的土地，权属不完整，价值要扣除未缴部分。
第二项，是否闲置。闲置满一年、满两年的，可能被征收土地闲置费甚至收回，这是价值减项。
第三项，规划条件。容积率、建筑密度、限高、用途，决定开发价值。
第四项，是否有附随义务。比如配建保障房、代建道路、产业准入与投资强度要求。
划拨土地还要多看一层：转让时需补缴出让金，评估要做扣除。
三、知识产权：证书之外的五件事
第一件，是否在有效期内。专利要查年费缴纳记录，商标要查到续展期，逾期未缴或者未续展，权利可能已经终止。
第二件，权利人是否一致。证书上的权利人要与评估对象一致，共有专利要看共有人是否同意。
第三件，是否已许可他人使用。独占许可、排他许可、普通许可，对价值影响完全不同。独占许可给出去之后，权利人自己都不能用。
第四件，是否质押。知识产权质押要在主管部门登记，质押期间转让受限。
第五件，是否有无效或者撤销风险。专利正在无效宣告程序中，商标正在撤三程序中，权利稳定性存疑。
四、股权：五层穿透
第一层，出资是否实缴。未实缴的股权，价值要扣除未缴出资义务。
第二层，是否存在代持。名义股东与实际出资人不一致，转让时可能引发争议。
第三层，是否质押。股权质押在市场主体登记系统可以查到。
质押比例高、警戒线近的股权，处置价值要打折。评估时要看质押合同约定的平仓线，以及标的公司股价或者净资产距平仓线还有多远。
第四层，是否被冻结。法院冻结的股权不得转让，评估要考虑处置受限。
第五层，公司章程是否有转让限制。优先购买权、人走股留、锁定条款，都会影响流动性。
五层里，第五层最容易被忽略。章程写「股东转让须经其他股东全体同意」，这份股权的流动性就大打折扣，缺少流动性折扣要给足。
国有股权还多一层：转让要评估备案、进场交易。评估报告本身是交易的必备文件，权属核查要与国资监管的要求对齐，不能只按一般股权处理。
五、查询工具
不动产：各地不动产登记中心，部分城市支持线上查询，需权利人授权。
土地：自然资源部门的地籍信息、出让合同备案信息。
知识产权：国家知识产权局的专利登记簿、商标档案，可以查权利状态、质押、许可备案。
股权：国家企业信用信息公示系统的股权出质登记、司法协助公示。
诉讼与执行：裁判文书网、执行信息公开网、失信被执行人名单。
查询要留痕。查了什么、什么时候查、结果如何，截图存进底稿。这些截图在争议时是最直接的证据，能证明评估师尽到了核查义务。
六、一个设备已抵押的案例
某制造企业以整体资产（土地、厂房、设备）抵押评估，拟申请贷款。评估人员现场察看了设备，核对了购置发票与固定资产卡片，按重置成本法评估，设备部分结论为四千二百万元。
评估报告出具后，银行审查发现：其中价值两千八百万元的核心生产线，已在两年前抵押给另一家银行，且因一笔逾期贷款被法院查封。
评估人员只看了企业的资产清单，没有查动产融资统一登记公示系统，也没有查执行信息。结论未扣除已抵押与查封的影响。
处理结果：报告被退回，重新评估。重新评估时，已查封设备按处置受限考虑，评估值下调至一千六百万元，整体抵押物价值不足，贷款额度由一亿元降至六千万元。
七、瑕疵怎么处理
第一种，权属不清。暂不纳入评估范围，或者单列并说明，不计入结论。
第二种，权利受限。按受限状态评估，扣除相应折扣，在报告中披露限制内容。
第三种，权属争议。设定假设，明确争议解决后的处理方式；争议重大的，建议先解决争议再评估。
第四种，证照缺失。能以其他材料证明权属的，按实际状态评估并披露；无法证明的，不作为评估对象。
处理瑕疵的顺序是：先查清、再披露、后测算。查不清就测算，等于把风险藏进数字里，签字的人要为这个数字负责。
八、权属核查清单
- 不动产查登记信息，确认抵押与查封
- 核对证载用途、面积与实际是否一致
- 土地核查出让金缴纳、闲置与规划条件
- 划拨土地转让扣除应补缴出让金
- 知识产权查有效期、年费、许可与质押
- 共有权利取得共有人同意文件
- 股权核查实缴、代持、质押与冻结
- 查阅章程的转让限制条款
- 查询动产融资登记与执行信息
- 权属瑕疵单列披露，不作为正常资产计入
权属核查是最枯燥的一环，也是最保命的一环。它不产生任何测算，但决定了测算有没有意义。一份权属有瑕疵的评估报告，数字越精确，误导越深。
