财务总监常问一个问题：去年交易时评估值八千万，今年做减值测试评估值只有六千二百万，是不是评估机构弄错了。
多数时候不是错，是两种评估本来就不是一件事。
一、两种评估的目的不同
交易评估服务于定价。买卖双方要谈成一个数，评估给的是谈判基准，要考虑交易背景、支付方式、协同效应。
财务报告评估服务于计量。报表上要填一个符合会计准则的数，评估给的是计量依据，要考虑准则定义、披露要求、一致性。
目的不同，方法选择就不同。交易评估可以纳入协同效应，财务报告评估通常不能——准则要求计量的是资产本身的价值，不是某一方持有它的价值。
所以同一资产两个数，往往都成立，只是回答的问题不一样。
二、准则依据不同
交易评估主要依据资产评估准则体系：基本准则、执业准则、评估指南。
财务报告评估要同时满足两套规则：会计准则定义计量目标，评估准则规范评估过程。
举个具体的：会计准则第 39 号规定了公允价值的定义、估值技术和三个层次输入值；评估准则规定了评估程序、报告要素、底稿要求。前者管「算出来是什么」，后者管「怎么算才算合规」。
实务中最常见的偏差，是只按评估准则做，没有回到会计准则核对计量目标。结果报告很规范，但计量属性不对。
三、价值类型：公允价值不等于市场价值
交易评估常用的价值类型是市场价值，假定自愿买方与自愿卖方、信息对称、不受强迫。
财务报告中的公允价值，定义是市场参与者之间在计量日进行有序交易的价格。它假定的是「市场参与者」，不是「特定买方」。
两者的差别在特殊情形下很明显。比如一台专用设备，只有本企业能用，市场上没有买方。市场价值可能很低，但公允价值的计量要考虑市场参与者最有利的使用方式，结论可能不同。
还有一类：负债的公允价值。交易评估很少评负债，财务报告评估中负债要单独计量，且要考虑自身不履约风险的影响。
四、评估对象：从单项资产到资产组
交易评估的对象通常是明确的：一家公司的股权、一宗土地、一条生产线。
财务报告评估的对象常是「资产组」或者「资产组组合」。资产组的划分不取决于评估师，取决于企业如何管理资产、如何产生现金流。
资产组一经确定，不得随意变更。变更要有合理理由并披露。
这一条经常被忽视。企业为了「测出不用减值」的结果，把亏损业务并进盈利业务的资产组，属于典型的操纵。审计师会盯这一点。
五、时点与期后事项
交易评估的基准日可以协商，双方同意即可。
财务报告评估的基准日由会计期间决定，通常是资产负债表日。这个日期不能改。
基准日之后发生的事项，要区分调整事项与非调整事项。资产负债表日前已存在的情况提供了新证据，属于调整事项，要反映在计量中；资产负债表日后新发生的情况，属于非调整事项，通常只披露。
比如基准日后一个月，主要客户破产。如果破产原因是基准日前已存在的资金链问题，属于调整事项，要调低应收账款的可收回金额；如果是基准日后突发的政策变化，属于非调整事项。
六、评估与审计的分工
三条边界要清楚。
第一，管理层负责计量。公允价值是管理层的会计估计，不是评估师的结论。评估报告是管理层做出估计的依据之一。
第二，评估师负责评估。评估师对评估结论负责，不对财务报表整体负责。
第三，审计师负责审计。审计师要评价管理层估计的合理性，包括评价评估师的胜任能力、独立性与工作充分性。
所以审计师可以直接利用评估报告，但不能替代自己的判断。评估报告写得再好，审计师仍要执行程序。
反过来，评估师也不能指望审计师替自己把关。审计师提出的调整，很多时候是会计口径的问题，评估师未必认同，但报表要按会计准则出。
七、一个公允价值被审计调整的案例
某公司持有的一栋写字楼用于出租，采用公允价值模式计量。年末由评估机构出具报告，评估值二亿一千万元，较上年增值一千八百万元，计入公允价值变动损益。
审计时，审计师核对评估报告发现三个问题。
第一，评估选取的可比案例中，有两宗位于相邻城区，租金水平低两成，未做区位修正。
第二，评估采用的租金增长率是百分之五，而该楼实际租约显示未来三年租金已锁定，年均增长百分之二。
第三，资本化率取百分之四点五，低于市场同类物业的百分之五至五点二，且报告未说明理由。
评估机构复核后调整：补做区位修正，租金增长率改为百分之二点五，资本化率改为百分之五。调整后评估值一亿九千四百万元，较原结论下调一千六百万元。
最终报表按调整后金额计量，公允价值变动损益由一千八百万改为二百万。审计师另要求公司在附注中披露估值技术、关键假设与敏感性分析，说明资本化率变动半个百分点对公允价值的影响约一千一百万元。
八、财务报告评估清单
- 评估目的在委托合同中写明「以财务报告为目的」，未笼统写「评估」
- 计量目标已回到会计准则核对，未只按评估准则执行
- 价值类型与准则要求的计量属性一致
- 评估对象与会计上的资产组划分一致，变更已披露
- 基准日为资产负债表日，未另行商定
- 期后事项已区分调整与非调整，处理有依据
- 关键假设有市场证据支持，未采用无依据的乐观参数
- 可比案例已做区位、规模、租约等修正
- 评估报告与报表附注的披露口径一致
- 管理层、评估师、审计师三方责任边界已在文件中体现
同一资产两个价，不可怕。可怕的是说不清为什么两个价。说得清，两个价都是专业判断；说不清，两个价都是风险。
