投资性房地产选成本模式还是公允价值模式，很多公司在上市前才认真想这个问题。
选公允价值，净资产可能一下子增厚几个亿；代价是每年要拿出估值依据，而且要接受审计和监管的逐项追问。
一、什么能算投资性房地产
三个条件：为赚取租金、为资本增值，或者两者兼有；能够单独计量和出售；不属于自用。
自用的办公楼不是，房地产开发企业持有的待售商品房也不是——后者属于存货。
实务中最容易混的是「部分自用、部分出租」。这种情况下，如果两部分能够分别计量，可以分别作为固定资产和投资性房地产；不能分别计量的，整体作为固定资产。
还有一类：为提供劳务或者经营管理而持有的建筑物，比如酒店自营、医院自营，属于固定资产，不是投资性房地产。判断标准是有没有转移使用权、是否收取租金。
二、公允价值模式的两个条件
第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
第二，能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对公允价值作出合理估计。
两个条件要同时满足。只满足一个，不能用公允价值模式。
「活跃市场」不是有中介挂牌就算。要看成交量、报价是否公开、交易是否频繁、价格是否可获取。
一些三四线城市的商业物业，挂牌很多、成交很少，价格靠中介口头报价，这种情形下采用公允价值模式，依据是不充分的。
三、估值技术：以市场法为主
投资性房地产的公允价值，优先使用市场法：选取同一区域内、用途相同、条件相似的房地产交易案例，做交易情况、交易时间、区位、实物、权益五项修正。
不具备市场法条件的，用收益法：预测未来租金收入，扣除运营费用，用资本化率折现。
成本法一般只在既无市场交易、又难以可靠预测收益时使用，比如专用性质的物业。
三种方法可以相互验证。收益法算出来比市场法高两成，就要解释差在哪：是租金假设偏乐观，还是资本化率偏低。
评估报告通常只呈现一种方法，但底稿里应当有另一种方法的验证记录。没有验证，单一方法的结论可信度不足。
四、市场证据的四个层级
第一层，同期同楼盘的实际成交，最可靠。
第二层，同区域同类物业的成交，需要做区位与个别因素修正。
第三层，中介挂牌价与询价，只能作参考，通常要打折，因为挂牌价普遍高于成交价。
第四层，评估机构内部数据库或者指数，只能作为趋势判断的依据。
实务中的问题是：明明只有第三层、第四层的证据，报告里却按第一层的确定性表述。审计师一问「这三宗成交的具体位置和成交日期」，就露了底。
证据层级要在报告里写清楚。写清楚不丢人，含糊才丢人。
五、收益法的三个参数
租金：用合同租金还是市场租金？已出租部分用合同租金，空置与到期部分用市场租金。市场租金要有租赁案例或者询价支持。
空置率与运营费用：空置率要与该物业历史水平和区域水平比较；运营费用包括物业费、维修费、保险费、税费、租赁佣金，不能漏。
资本化率：这是最敏感的参数。同类物业的资本化率通常在百分之四到百分之七之间，具体取决于城市、业态、租约质量、剩余年限。
资本化率差半个百分点，价值可能差一成。所以报告要披露资本化率的来源：是市场提取、还是可比案例反算、还是专家判断。
六、模式转换的不可逆性
成本模式可以转为公允价值模式，作为会计政策变更处理，追溯调整。
公允价值模式不能转回成本模式。这是一条单向门。
所以选择之前要想清楚：未来是否持续具备取得公允价值的条件；每年评估的成本能否承担；净资产波动是否会影响业绩承诺、分红、融资指标。
还有一点：公允价值模式下不计提折旧、不做减值。租金收入照常确认，公允价值变动计入当期损益。
这意味着利润的波动会变大。房价上行年份利润好看，下行年份可能一年亏掉几年的租金收入。
七、一个资本化率被下调的案例
某商业地产公司持有三处购物中心，均采用公允价值模式。年末合计评估值三十八亿元，较上年增加二亿三千万，增幅百分之六点四。
当年该区域零售物业租金普遍下调，空置率上升。审计师对增值结论提出质疑。
核对评估报告发现：三处物业的资本化率分别取百分之四点二、百分之四点五、百分之四点八，均低于上年，而市场可比案例反算的资本化率为百分之五点二至百分之五点八。
评估机构解释是「物业已完成业态升级，租金稳定性提升」。但审计发现，其中一处购物中心当年主力店退租，出租率由百分之九十六降至百分之七十八。
复核后调整：资本化率按可比案例上调至百分之五点四至百分之五点七，出租率按实际水平修正，租金增长率由百分之三下调至百分之一。
调整后评估值三十三亿二千万，较上年下降二亿五千万，公允价值变动损益由正二亿三千万转为负二亿五千万，直接影响当年净利润四点八亿元。
八、投资性房地产估值清单
- 物业分类准确，自用与出租部分已分别计量
- 采用公允价值模式的两个条件均满足，有书面论证
- 估值技术以市场法为主，或说明了采用收益法的理由
- 可比案例的区位、时间、实物、权益修正有记录
- 市场证据的层级已披露，未把挂牌价当作成交价
- 合同租金与市场租金分别取用，空置率有依据
- 运营费用完整，含物业、维修、保险、税费、佣金
- 资本化率来源清楚，与可比案例反算结果偏差有解释
- 关键参数的敏感性分析已披露
- 模式转换的影响已评估，未在公允价值模式后转回成本模式
公允价值模式给的是估值弹性，拿的是披露义务。参数调半个点，利润差几个亿，这种事只有把依据摆在桌面上，才解释得过去。
