市场法的逻辑很朴素：相似的资产，应该卖相似的价格。难的是「相似」怎么定义，「调整」调多少。定义松了，案例不可比；调整狠了，结论不可信。
房地产与股权，同样用市场法，修正项完全不同。用房地产的思路做股权，结论一定偏。
一、案例选择的五个条件
第一个，同一供需圈。房地产看区域，股权看行业与阶段。
第二个，同一用途或者同一业务。写字楼不比厂房，制造业不比软件。
第三个，成交时间接近。房地产通常不超过一年，股权不超过半年，市场波动大的更短。
第四个，交易价格真实。关联交易、司法拍卖、债务抵偿的价格，要谨慎使用。
第五个，交易条件正常。附带特殊条款（回购、对赌、优先权）的，要先还原到正常条件。
五个条件缺一个，案例的说服力就下降一档。缺两个以上，不如不用，硬用只会给结论留下攻击点。
二、房地产的四项修正
第一项，交易情况修正。剔除交易双方的特殊关系、急售、关联交易带来的价格偏离。
第二项，交易时间修正。用价格指数把案例价格调整到基准日。
第三项，区域因素修正。交通、配套、环境、规划前景，逐项打分。
第四项，个别因素修正。面积、楼层、朝向、装修、成新率、容积率。
四项修正的乘积，就是综合修正系数。系数通常在零点七到一点三之间，超出这个范围要重新审视案例的可比性。
修正不是越细越好。十个因素各调百分之五，乘起来可能偏离三成，而每个「百分之五」都没有依据。修正项多，看起来专业，实际上是把判断藏进了数字。
三、股权的三项修正
第一项，流动性修正。非上市公司的股权不能随时变现，通常给百分之二十到三十的折扣。
第二项，控制权修正。控股股权有控制权溢价，少数股权有折价。溢价通常在百分之十到三十，折价在百分之十到二十五。
第三项，规模与成长性修正。可比公司规模更大、增速更稳，目标公司更小、波动更大，要用价值比率调整。
股权的修正更依赖判断，因为没有「同一栋楼」这种物理可比性。所以股权市场法通常要选三到五家可比公司，取中位数或者加权平均，降低单一样本的偏差。
还有一个差异：房地产看「单价」，股权看「倍数」。市盈率、市销率、市净率、企业价值倍数，选哪个取决于行业特性。重资产行业用市净率，轻资产高增长用市销率或者企业价值倍数。
四、修正幅度的合理区间
修正幅度要有依据，不能凭感觉。依据包括：市场调研数据、历史成交对比、专家访谈、行业报告。
幅度过大，说明案例不可比。综合修正超过三成的，应当更换案例，而不是硬调。
幅度过小，说明修正没做。所有案例修正后价格几乎一样，要么是巧合，要么是没认真做。
实务中常见的做法是「先定性、后定量」：先判断案例比标的贵还是便宜，再给一个幅度区间，最后在区间内取值。
取值的理由要写进底稿。写「综合修正系数零点九五」，不如写「案例装修优于标的，按每平方米八百元调减，折合百分之五」。
五、案例数量与权重
案例数量通常不少于三个。三个以下，无法判断离散程度；太多，反而稀释了可比性。
权重的确定有三种：等权重、按可比性加权、按成交时间加权。最常用的是按可比性加权。
离散度检验：三个案例修正后的价格，最高与最低相差超过三成的，要分析原因。原因说不清，结论的可信度就要打问号。
最终取值可以是算术平均、加权平均或者中位数。取中位数更稳健，取平均更常用，取众数在案例集中时使用。取值方法一旦确定，各期保持一致。
六、一起修正过度的案例
某商业物业评估，评估机构选取了五个案例，综合修正系数分别为一点四二、一点三八、一点五一、一点四六、一点四三。
五个案例的成交价在每平方米两万八千元到三万二千元之间，修正后集中在四万二千元到四万八千元，最终取值每平方米四万五千元。
报告使用方（银行）复核时提出疑问：五个案例全部向上修正超过四成，依据是什么？
评估机构解释：案例均位于次一级商圈，按区域因素修正上调百分之二十五；案例成新率较高，按个别因素上调百分之十；基准日市场上涨，按时间因素上调百分之八。
银行认为：区域因素上调百分之二十五缺乏市场数据支撑；且五个案例全部同向大幅修正，说明案例选择本身有问题——为什么找不到同商圈的案例？
重新评估时更换了三个同商圈案例，综合修正系数降到一点零五到一点一二，最终结论为每平方米三万六千元，比原结论低两成。
这个案子的教训是：修正系数不是「凑数工具」。案例选错了，修正越多，错得越远。
七、市场法的操作要点
第一条，先选案例，再谈修正。案例不可比，修正无意义。
第二条，修正项控制在五到八项。项数太多，依据必然薄弱。
第三条，每项修正都要有数据或者事实支撑，不写「经验判断」。
第四条，综合修正超过三成的，更换案例。
第五条，做离散度检验，差异大的分析原因。
第六条，结论取值方法在报告中说明，不隐藏计算过程。
八、交易案例比较法清单
- 确认案例与标的处于同一供需圈
- 核对用途、业务、规模的可比性
- 成交时间距基准日不超过规定期限
- 剔除关联交易、司法拍卖等特殊价格
- 还原附带回购、对赌等特殊条款
- 房地产做情况、时间、区域、个别四项修正
- 股权做流动性、控制权、规模成长三项修正
- 每项修正写明依据与计算过程
- 综合修正超过三成的更换案例
- 做离散度检验并说明取值方法
市场法不是「找几个数平均一下」，是「证明这些数为什么可比」。证明不了，平均数只是巧合。
