一块划拨工业用地，周边同类出让地价每亩八十万。直接乘面积，结论就错了几千万。
因为划拨地没有缴过出让金，权利不完整。评估时要先把这笔钱扣出来。
一、划拨与出让的权利差异
出让地：有使用期限，可以转让、出租、抵押，权利完整。
划拨地：无期限，但转让、出租、抵押时，要报有批准权的政府批准，并办理出让手续或者上缴土地收益。
差别在于「处置的自由度」。划拨地在企业自己手里，跟出让地差别不大；一旦要处置，就要先补一笔钱。
所以评估的逻辑是：先算假设已出让的市场价值，再减去应补缴的出让金，得出划拨状态下的价值。
这个逻辑在报告里要写清楚。写成「按市场法评估」，不作说明，使用者会误以为可以直接按评估值交易。
二、出让金扣除的三种算法
第一种，基准地价系数修正法。用当地公布的基准地价，按用途、级别、容积率、年限修正后，乘以出让金比例。
第二种，市场成交价比例法。用同类出让地的成交价，乘以当地规定的出让金征收比例（常见四成到六成）。
第三种，评估地价的差额法。分别评估出让与划拨两种状态下的地价，差额即为应补缴金额。
三种方法的结果可能相差很大。选择哪一种，取决于当地是否有基准地价、是否有明确的征收比例、以及评估目的是什么。
用于国企改制的，通常按当地国资与自然资源部门认可的口径；用于交易的，双方协商或者按评估结果。
报告要披露采用的是哪一种、依据是什么。只给一个扣减数，不说方法，等于没做。
三、剩余年限修正
出让地有期限：工业五十年、商业四十年、住宅七十年。
划拨地补办出让时，出让年限从补办之日起算，还是从原批准用地之日起算，各地规定不同。
这直接影响价值。同样一块地，剩余年限三十年与五十年，价值可能差三成。
年限修正的公式是：剩余年限修正系数等于一减去（一加折现率）的负剩余年数次方，再除以一减去（一加折现率）的负法定最高年数次方。
折现率通常取当地土地还原利率，百分之五到百分之七。
实务中的错误是用线性折算。剩余三十年就按五十年打六折，忽略了资金时间价值，结果偏低。
四、改变用途的补缴
划拨地改变用途，要重新报批，并按新用途补缴出让金。
常见的情形：工业用地改为商业、仓储改为办公、自用改为出租。
补缴金额按新用途的市场价减去原用途的市场价，再乘以比例。差额可能很大，工业改商业，差价可能是数倍。
评估时要看：现状用途与证载用途是否一致。不一致的，要么按证载用途评估（保守），要么按现状用途评估并扣除补缴金额。
还有一类：临时改变用途。未办理手续就出租做商业，这种情形在评估中不能按商业用途计价，因为随时可能被要求整改。
五、处置方式对价值的影响
同一块划拨地，不同的处置方式，价值不同。
第一种，继续自用。不涉及补缴，价值接近出让地（考虑无法抵押的限制）。
第二种，转让。需补缴出让金，价值等于出让地价减出让金。
第三种，作价出资（入股）。国企改制常用，按规定可以以授权经营或者作价出资方式处置，补缴要求不同。
第四种，抵押。划拨地可以抵押，但处置时要先补缴，实际可贷金额受限。
评估目的不同，选择的价值口径就不同。委托合同里必须写明处置方式，否则评估对象都不清楚。
六、国企改制中的特殊处理
国企改制涉及划拨地的，有几种处置方式：出让、租赁、作价出资（入股）、授权经营、保留划拨。
每种方式的土地价值不同。
作价出资（入股）的，土地价值转为国家资本金，企业取得出让土地使用权，但处置时受限制。
授权经营的，企业取得授权经营土地使用权，可以在集团内部转让、出租、抵押，对外处置要报批。
保留划拨的，通常限于用途不变、继续自用的情形，且有一定期限。
改制评估报告要写清：采用哪种处置方式、土地价值如何计算、是否已扣除应缴款项、后续处置的限制。
这一块最容易出的问题是：按出让地价评估，按划拨地入账，账实不符，后续审计对不上。
七、一个改制评估的案例
某国有企业改制，涉及划拨工业用地一百二十亩、地上建筑物三万平方米。企业自行测算，按周边出让工业用地每亩八十五万元计算，土地价值一亿零二百万。
评估机构进场后，做了三项调整。
第一，核对权属。该地块于十五年前以划拨方式取得，证载用途为工业，实际有八千平方米厂房出租给物流公司做仓储，属于改变用途但未办理手续。
第二，确定处置方式。改制方案确定为作价出资（入股），按当地规定应补缴出让金，比例为评估地价的四成。
第三，年限修正。补办出让的年限按当地规定自批准之日起算五十年，按还原利率百分之六修正，年限系数为零点九四。
测算结果：出让状态地价每亩八十万元，合计九千六百万；扣除应补缴出让金三千八百四十万；出租部分按现状用途评估需另补缴差额约六百万。
最终土地评估值五千二百万，较企业自测低五千万。
改制方案相应调整，国有资本金减少五千万，企业另以货币补足。评估报告同时披露：出租部分的改变用途手续尚未办理，存在被要求整改的风险。
八、划拨土地评估清单
- 土地权属性质（划拨、出让、作价出资、授权经营）已核实
- 证载用途与实际用途是否一致已查明
- 处置方式（转让、出租、抵押、作价出资、保留划拨）已明确
- 出让金扣除方法已说明，与当地规定一致
- 剩余年限修正采用复利折现，未线性折算
- 改变用途的补缴金额已测算
- 当地基准地价或者成交案例的时点已更新
- 土地与建筑物分别评估，未重复计算
- 后续处置的限制条件已在报告中披露
- 改制项目已核对国资与自然资源部门的处置口径
划拨地的价值，不是市场价，是市场价减去那笔还没交的钱。这笔钱有多少，取决于怎么处置；怎么处置，取决于评估目的。三个问题连着问，才有一个数。
