同一块地，规划为工业用地值三千万，调整为居住用地可能值三个亿。
城市更新的价值，八成来自规划，两成来自开发。评估抓不住规划，就抓不住价值。
一、三种模式
第一种，政府收储。政府统一征收、整理、出让，原权利人拿补偿。价值实现方式是补偿款。
第二种，自行改造。原权利人在自己土地上改造，补缴地价，取得新的规划条件。价值实现方式是开发后的物业。
第三种，合作开发。原权利人以土地入股，与开发商合作，按比例分成。价值实现方式是分成权益。
三种模式，评估对象完全不同：补偿款、开发后的物业、分成权益。
评估前必须确认模式。模式没定，评估对象就没定，后面的方法全是空的。
二、拆迁成本的四项构成
第一项，房屋补偿。按市场评估价，不得低于征收决定公告之日类似房地产的市场价格。
第二项，搬迁与临时安置补偿。搬迁费按面积或者户数计，临时安置费按过渡期计。
第三项，停产停业损失。针对经营性用房，按经营效益与停产期限计算。
第四项，其他。附属物补偿、装修补偿、奖励费、签约奖励。
四项里，第三项最容易出争议。计算方式各地不同：有的按面积乘单位标准，有的按前三年平均利润乘停产月数。
拆迁成本还要加时间。一户谈不下来，整个项目延期。延期一年，资金成本可能就是几千万。
三、容积率与地价的关系
容积率是地上建筑面积与用地面积的比值。容积率越高，可售面积越多，地价越高。
但不是线性关系。容积率超过一定水平，建筑成本上升、品质下降、去化变慢，边际价值递减。
所以地价与容积率的关系通常呈「先陡后缓」的曲线。评估时要用当地的实际成交数据拟合，不能简单按比例乘。
还有几个技术点。
第一，容积率的计算口径。地上、地下是否分别计算，阳台、设备层是否计入，各地规则不同。
第二，奖励容积率。配建保障房、公共设施、开放空间，可能获得容积率奖励。这部分奖励有市场价值，要计入。
第三，超容积率处理。超出规划许可的部分，要补缴地价，还可能面临处罚。评估时不能把违建面积按合法面积计价。
四、规划调整的价值传导
价值传导有四条路径。
第一，用途改变。工业改居住、改商业，地价跃升。这是最大的价值来源。
第二，容积率提高。可售面积增加，价值提升。
第三，配套改善。地铁、学校、医院落地，区域价值提升。
第四，政策支持。更新项目的地价补缴优惠、税收优惠、审批绿色通道。
四条路径都依赖一个前提：规划能否落实。规划未获批的，只能按现状用途评估，或者按「假设规划获批」评估并作重大不确定性提示。
实务中最常见的错误，是把「规划研究中」当作「规划已批」。研究报告、概念规划、单元规划、控规调整，法律效力完全不同。
评估报告要写明规划的批准状态：已批、在批、研究中。这三个词，价值差几倍。
五、开发周期与资金成本
城市更新项目周期长，通常三到八年。周期越长，不确定性越大，折现率越高。
现金流要分段：拆迁期（只有支出）、建设期（支出为主）、销售或者运营期（收入）。
拆迁期的支出包括补偿款、搬迁费、拆除费、前期费用。这一段通常两到三年，纯现金流出。
资金成本要按实际融资结构计算，不能只按贷款利率。自有资金的成本也要计入。
还有一类容易被忽略：财务费用的资本化。会计上可以将符合条件的借款费用资本化，但评估现金流要按实际支出口径，不能用资本化后的成本。
六、五个不确定性
第一，拆迁进度。一户不签，全盘延期。
第二，规划审批。用途、容积率、配套要求都可能调整。
第三，地价补缴标准。政策可能变化。
第四，销售价格。三五年后的市场，难以预测。
第五，政策变化。更新政策、限购限贷、预售资金监管，都会影响现金流。
五个不确定性，评估要做情景分析：乐观、基准、悲观三种情形，给出价值区间，而不是一个点。
只给一个数的报告，在这个领域基本不可信。
七、一个旧改项目的案例
某企业持有一处旧厂房，用地面积二万八千平方米，现状建筑面积三万二千平方米，容积率一点一四。企业拟自行改造为产业园区。
控规已调整为新型产业用地，容积率上限四点零，允许配建百分之十五的配套商业。
评估机构按假设开发法测算：
开发完成后总建筑面积十一万二千平方米，其中产业用房九万五千平方米、配套商业一万七千平方米。参考周边同类物业售价，产业用房每平方米二万二千元、商业每平方米四万元，预计销售收入二十六亿三千万。
扣除：拆迁补偿（含停产停业损失）四亿二千万、建安成本（每平方米四千八百元）五亿四千万、前期与配套费用一亿一千万、期间费用二亿三千万、销售税费一亿八千万、土地出让金补缴三亿六千万。
开发周期五年，折现率取百分之十，测算出项目净现值三亿一千万，即土地价值。
敏感性分析显示：售价下降一成，土地价值降至一亿四千万；建安成本上升一成，降至二亿三千万；开发周期延长一年，降至二亿五千万。
报告同时披露：控规批复尚在公示期，若容积率下调至三点零，土地价值将降至一亿二千万。
八、城市更新评估清单
- 更新模式（收储、自行改造、合作开发）已明确，评估对象与之匹配
- 规划批准状态（已批、在批、研究中）已查明并披露
- 容积率、用途、配套要求与批复文件一致
- 拆迁成本含房屋、搬迁安置、停产停业、奖励四类
- 拆迁进度有依据，未假设一次谈成
- 地价补缴标准与当地政策一致，已计入现金流
- 开发周期分段，拆迁期纯支出已体现
- 资金成本按实际融资结构计算
- 售价、成本、周期三项已做敏感性分析
- 报告给出价值区间与情景分析，未只给单点结论
城市更新的价值，是规划给的机会减去拆迁付的代价。机会没批，价值是空的；代价没算够，价值是虚的。
