两类土地，一类是「同权不同价」，一类是「有价不能卖」。
评估这两类地，最忌讳的是直接套用国有出让地的市场价。
一、集体经营性建设用地入市的条件
四个条件。
第一，符合规划。国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途。
第二，依法登记。土地所有权已依法登记，权属清晰。
第三，集体决议。应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
第四，签订合同并备案。出让、出租合同要报市县人民政府自然资源主管部门备案。
四个条件缺一不可。评估时要逐项核查，尤其是第三个——决议程序有瑕疵的，合同可能被认定无效。
还有一个前提：必须是「经营性」用途。商品住宅用地不得通过集体土地入市供应，这是底线。
二、与国有土地的价差来源
理论上「同地同权同价」，实践中普遍存在价差。原因有五。
第一，权利期限。集体经营性建设用地出让的最高年限参照同类用途国有土地，但实践中常按较短年限出让。
第二，融资便利。集体土地使用权抵押的接受度低于国有土地，银行认可度不高。
第三，处置难度。司法处置时，受让人资格受限（可能要求集体经济组织成员或者特定主体），流动性差。
第四，配套与区位。集体土地多在城乡结合部，基础设施与公共服务弱于城区。
第五，政策不确定性。入市是较新的制度，地方执行口径不一，存在政策风险。
五个原因，对应五类折扣。评估时要逐项分析，不能笼统说「打七折」。
三、租赁住房用地的权利限制
租赁住房用地，通常指保障性租赁住房用地，或者出让合同中约定「整体持有、只租不售」的住宅用地。
权利限制有四项。
第一，不得分割销售。只能整体持有、整体转让，或者按政策规定转让。
第二，租金受限。保障性租赁住房的租金通常不高于同地段同品质市场租赁住房租金的百分之九十，且年涨幅受限。
第三，租期与对象受限。面向新市民、青年人，有准入条件。
第四，退出受限。转让时受让人须继续用于租赁住房，不得改变用途。
四项限制叠加，土地价值远低于同区位商品住宅用地。差额可能达到五成以上。
评估方法上，不能用「住宅用地市场价乘以折扣」，而应当用收益法：按受限租金、考虑运营成本与空置率，测算净收益，再用合适的资本化率折现。
四、四个特殊问题
第一，年限起算。集体经营性建设用地入市的年限从合同约定起算，与国有土地的「出让年限」概念不同。剩余年限要与合同核对。
第二，地上建筑物的权属。集体土地上的建筑物，权属登记可能不完整。有的只有集体土地使用证，没有房屋所有权证。评估要说明权属状况。
第三，土地增值收益调节金。集体经营性建设用地入市，要按规定缴纳土地增值收益调节金，比例各地不同（常见百分之十五到百分之三十）。这部分要从价值中扣除。
第四，税费差异。集体土地入市涉及的税费与国有土地出让不同，契税、增值税、所得税的处理要按当地口径确认。
四个问题里，第三个最容易被忽略。调节金是实打实的现金流出，不扣就是高估。
五、租金与租期的政府约束
租赁住房的现金流，受两重约束。
租金端：保障性租赁住房租金低于市场价，涨幅受限。测算时不能用市场租金的增长曲线。
租期端：单次租赁合同期限通常不超过三年，但项目整体运营期可达土地出让年限。测算要区分「单份合同租金」与「项目整体租金水平」。
还有一层：配建要求。有的项目要求配建一定比例的小户型、公共空间、配套设施，这些都会降低可收益面积。
测算时要把可收益面积算准：总建筑面积减去不可收益部分（公共配套、物业用房、设备房、人防）。
六、评估方法的选择
集体经营性建设用地：有可比案例的用市场法，做权利与年限修正；没有的用收益法，按实际可实现的租金或者经营收益测算。
租赁住房用地：以收益法为主。成本法只能作为验证，因为成本不决定价值，租金才决定。
假设开发法也常用：测算开发完成后的租赁住房价值，扣除建安成本、费用、利润，倒推土地价值。但要注意，开发完成后的价值本身要用收益法测算。
三种方法可以互相验证。差异大的，说明某一环的假设有问题，通常是租金或者资本化率。
七、一个租赁住房项目的案例
某企业以出让方式取得一宗租赁住房用地，用地面积一万五千平方米，容积率二点五，可建建筑面积三万七千五百平方米，出让年限七十年，合同约定「整体持有、只租不售」。
企业拟以该地块及在建工程抵押融资，委托评估。
评估机构测算：可收益面积三万三千平方米（扣除配套与设备用房），周边市场租金每平方米每月四十五元，按保障性租赁住房不超过市场租金九成计算，取四十元。出租率按百分之九十，运营成本（物业、维修、税费、保险）按租金收入的百分之二十五，年净收益约一千零六十万元。
资本化率取百分之六，土地及在建工程价值一亿七千七百万。
对照：同区位商品住宅用地市场价约每亩一千二百万，按面积计算约二亿七千万。差额约九千万，主要来自只租不售与租金受限。
银行据此核定抵押率五成，授信八千八百万。评估报告另披露：若未来政策允许补缴地价转为可售，价值可能提升，但当前不具备条件。
八、受限土地评估清单
- 集体土地入市的四项条件逐项核查，成员决议程序已确认
- 土地用途为工业、商业等经营性用途，未涉及商品住宅
- 权利年限与合同约定一致，未按国有土地年限套用
- 土地增值收益调节金已扣除
- 抵押、处置的受限情况已查明并披露
- 租赁住房的租金上限、涨幅限制、租期约束已计入
- 可收益面积已扣除公共配套、设备房、人防等
- 运营成本、空置率、税费假设有依据
- 资本化率与同类受限物业匹配
- 与同区位国有土地的价格差异已分析并说明原因
受限土地的价值，不在「地」，在「能做什么」。能做的少，价值就低；这不是打折，是重新算一遍。
