一栋厂房被征收，补偿方案给两个数：房屋价值、搬迁费。企业算了算，觉得少了一半。
少的往往是第三项：停产停业损失。这一项法律有规定，实践中却最容易被简化处理。
一、补偿的三项法定构成
国有土地上房屋征收，补偿包括三项。
第一，被征收房屋价值的补偿。
第二，因征收造成的搬迁、临时安置的补偿。
第三，因征收造成的停产停业损失的补偿。
三项之外，市县政府还应当制定补助与奖励办法，对配合征收的给予补助与奖励。
三项里，第一项是主体，通常占七成以上；第二项金额小但争议少；第三项金额不确定，争议最大。
集体土地征收的构成不同：土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅补偿、其他地上附着物和青苗补偿费、社会保障费用。五项，逻辑与国有土地不一样，不能混用。
二、房屋价值补偿的评估方法
核心规则是：不得低于征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
评估方法首选市场法：选取同一供求圈内、用途相同、规模相近、交易时间接近的案例，做交易情况、时间、区位、实物、权益五项修正。
没有充足交易案例的，用收益法：按租金收益折现。适用于商业、办公、厂房出租的情形。
既无案例又无收益的，用成本法：重置成本减折旧加土地价值。但要说明为什么不能用前两种。
还有一条：房屋室内装饰装修的价值，应当计入评估。这一块常被单独列项或者漏掉，企业要主动提出。
评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。这一点很重要——不是征收方单方指定。
三、停产停业损失的三种算法
第一种，按面积乘单位标准。当地政府公布每平方米的补偿标准，操作简单，但可能远低于实际损失。
第二种，按前三年平均利润乘停产期限。需要提供财务报表、纳税记录、审计报告。适用于经营规范的企业。
第三种，按租金损失。适用于出租型物业，按停产期的租金收入计算。
三种算法，第一种最常用，第二、三种对企业更有利。能否适用，取决于当地细则与企业能否提供证据。
关键证据有四类：近三年财务报表与纳税申报表、主要客户的合同、员工社保缴纳记录、生产经营场地的水电费单据。
没有证据，只能按面积标准算。有证据，可以主张按利润算。差距可能是几倍。
四、搬迁与临时安置费
搬迁费包括：设备拆卸、包装、运输、安装调试、重新办证的费用。
重型设备、精密设备的搬迁费用很高，往往被低估。一台大型机床的拆装运输可能几十万。
临时安置费，针对住宅或者办公场所，按过渡期与面积计算。厂房通常不涉及，但办公部分可能涉及。
还有一类：无法搬迁的损失。有些设备拆卸即报废，这部分应当按重置成本扣除残值补偿。
搬迁费的标准，各地有公布的单位标准。实际支出高于标准的，可以主张按实际发生额，但要提供发票与合同。
五、评估异议与复核程序
对评估结果有异议的，有四条路径。
第一，向原评估机构申请复核评估。收到报告之日起十日内提出。
第二，向被征收房屋所在地的评估专家委员会申请鉴定。对复核结果仍有异议的，收到复核结果之日起十日内提出。
第三，行政复议。对征收决定或者补偿决定不服。
第四，行政诉讼。对补偿决定提起诉讼。
四条路径的顺序不能乱。直接起诉而不走复核，法院可能要求先完成评估复核程序。
实务中最常见的失误是：超过十日才提出异议，程序上已经失去机会。所以收到报告第一件事是看日期。
六、被征收人常被漏算的四项
第一项，室内装修与附属设施。空调、电梯、消防、监控、绿化，这些都能单独计价。
第二项，土地使用权价值。房屋价值评估中通常包含土地，但划拨地、租赁地的处理不同，要看清楚是否已计入。
第三项，停产停业的合理期限。不是按搬迁天数算，而是按重新投产所需的实际时间算，包括选址、装修、设备安装、办证、客户恢复。
第四项，员工安置成本。解除劳动合同的经济补偿，虽不在法定三项内，但在协商中可以主张。
四项都需要证据。没有证据的主张，最后都落不到数字上。
七、一个厂房征收的案例
某机械制造企业厂房被征收，建筑面积九千八百平方米，土地为出让工业用地。征收方委托评估，房屋及土地补偿四千二百万，搬迁费三百万，未计停产停业损失。
企业提出异议，理由是：企业近三年年均净利润一千二百万，重新建厂需要十八个月，停产损失应当补偿。
复核评估后调整三处。
第一，房屋价值。原评估未计入室内装修与附属设施，补充评估后增加四百二十万。
第二，搬迁费。原按每平方米三百元计，实际精密设备拆装运输需八百二十万，按实际发生额核定。
第三，停产停业损失。按前三年平均利润扣除停产期间可节省的变动成本，测算年损失九百六十万；按十八个月计算，扣除其中六个月为设备安装与试生产（部分产能恢复），核定一千二百万。
调整后补偿总额六千六百四十万，较原方案增加二千一百四十万。
企业另主张员工安置成本三百万，未获支持，但在奖励与补助部分获得了二百万的签约奖励。
八、征收补偿评估清单
- 区分国有土地与集体土地，适用不同的补偿构成
- 房屋价值不低于征收决定公告之日的类似房地产市场价格
- 评估机构由被征收人协商或者随机选定，非单方指定
- 室内装修、附属设施已单独计价
- 土地使用权价值是否计入已核实，划拨地处理正确
- 停产停业损失按利润或者租金测算，证据充分
- 停产期限按重新投产实际需要确定，含办证与客户恢复
- 搬迁费含拆卸、运输、安装调试、重新办证
- 无法搬迁设备的报废损失已补偿
- 异议在十日内提出，复核与鉴定程序未超期
征收补偿的争议，八成不是价格高低，是项目漏算。把三项法定补偿逐项对完，再谈数字，才谈得下去。
