一家养老院，三百张床位，入住一百八十人。评估值多少。
有人按床位乘单价算，有人按收入乘倍数算。两种算法都可能错，因为忽略了最关键的一项：护理等级结构。
一、三类养老机构的差异
第一类，自理型。老人生活能自理，收费低，服务轻，主要是住宿与餐饮。
第二类，介助介护型。老人部分或者完全失能，收费高，需要护理人员，人力成本占比大。
第三类，医养结合型。内设医疗机构或者与医院合作，能提供医疗、康复、临终关怀服务。收费最高，资质要求也最高。
三类机构的收入结构、成本结构、监管要求都不同。
自理型靠规模，介助型靠护理比，医养结合靠医疗资质。用同一套模型套三类，结论必然失真。
二、入住率爬坡规律
养老机构开业后，入住率爬坡比酒店还慢。
行业经验：第一年百分之三十到四十，第二年百分之五十到六十，第三年百分之六十五到七十五，稳定期百分之八十到九十。
爬坡慢的原因：老人与家属决策周期长、口碑积累慢、区位依赖强。
评估时最常见的错误是按稳定期入住率直接测算，忽略爬坡期。三年爬坡期意味着前三年现金流远低于稳态。
还有一类：退住率。每年退住（含去世、转院、回家）比例通常百分之十到二十。测算新入住人数时要扣除。
入住率的天花板还受「护理比」限制。失能老人护理比通常一比三到一比五，护理人员不足，床位开不出来。
三、收费构成
养老机构的收费通常分四项。
第一，床位费。按月收取，取决于房型（单人间、双人间、多人间）。
第二，护理费。按护理等级收取，等级越高费用越高。
第三，餐费。通常按成本加成，毛利薄。
第四，押金或者会员费。一次性收取，可退还或者有条件退还。
四项里，护理费是毛利来源，床位费覆盖固定成本，餐费基本不赚钱。
押金要特别注意：如果押金被用于投资或者弥补现金流，形成隐性负债，评估时要作为负债扣除。
还有一类：预收会员费。部分机构收取高额会员费，承诺折扣或者返还。这类安排可能涉及非法集资，评估时要核查合规性。
四、政府补贴的可持续性
养老机构的补贴有三类。
第一，建设补贴。按床位给予一次性补贴，通常要求运营满一定年限，否则要退还。
第二，运营补贴。按实际入住床位数或者护理等级给予，按年或者按季发放。
第三，专项补贴。如消防改造、适老化改造、智慧养老设备。
补贴的风险：政策调整、发放延迟、考核不达标被追回。
评估时，建设补贴如果尚未满足留存条件，要作为或有负债；运营补贴要按现行政策测算，不能假设长期不变；专项补贴通常一次性，不计入持续现金流。
还有一类：政府购买服务。比如承接居家养老服务、长护险定点。这部分收入相对稳定，但要看他评与续约情况。
五、医养结合的增量价值
医养结合能带来三块增量。
第一，医疗服务收入。门诊、康复、护理服务，可纳入医保结算。
第二，客户黏性。有医疗支撑的机构，家属更愿意长期入住，退住率低。
第三，收费溢价。同等条件下，医养结合机构收费可高出百分之二十到三十。
但医养结合也有门槛：内设医疗机构需要审批，医护人员成本高，医保结算有额度限制。
评估时要看：医疗机构执业许可证、医保定点资格、医护人员配备、医保结算额度与实际使用情况。
六、四个常见误判
第一，按床位总数测算收入。床位不等于入住人数，更不等于收入。
第二，忽略护理等级结构。全部按介助介护收费测算，实际以自理老人为主。
第三，补贴计入长期现金流。政策变动即消失。
第四，忽略消防与适老化改造支出。这类改造投入大，且是持续性要求。
四个误判里，第二个最隐蔽。床位费与护理费差距可能一倍以上，结构错了，收入就错了。
七、一个养老机构评估的案例
某企业持有一家养老机构，床位三百二十张，运营四年，入住二百一十人。拟以该资产抵押融资，企业自测评估值一亿二千万。
评估机构测算：
入住结构：自理老人一百零八人，床位费每月三千二百元；介助老人六十四人，床位费三千二百元加护理费一千八百元；介护老人三十八人，床位费三千二百元加护理费三千五百元。餐费每人每月九百元，按成本计价，不计毛利。
月收入合计：床位费六十七万二千，护理费二十四万八千，合计九十二万；年收入一千一百零四万。
成本：护理人员六十八人，人均年成本七万二千，合计四百九十万；餐饮成本二百三十万；房租与物业一百八十万；水电能耗九十万；管理与其他一百一十万。年成本合计一千一百万。
年净利仅四万。核心原因是入住率百分之六十六、护理等级偏低。
另核查发现：该机构领取建设补贴每床一万元，合计三百二十万，条件是运营满五年，尚差一年；若提前停业需退还。
重新测算：假设入住率三年内提升至百分之八十五，介护比例提升至三成，年净利可达二百八十万；按收益法，折现率百分之九，价值二千九百万；加房产与土地评估值五千二百万；减或有负债（建设补贴退还风险按五成计一百六十万）。
评估值七千九百万，较企业自测低四千一百万。
八、养老机构评估清单
- 机构类型（自理、介助介护、医养结合）已确认，模型匹配
- 入住率按实际水平并考虑爬坡期，未按稳定期测算
- 入住结构（自理、介助、介护）与收费标准已核对
- 退住率、新入住人数有历史数据支撑
- 护理比符合规定，护理人员数量支撑床位开放
- 押金、会员费的合规性与负债属性已查明
- 建设补贴的留存条件已核实，未满足的作为或有负债
- 运营补贴按现行政策测算，未假设长期不变
- 医养结合的资质、医保定点与结算额度已核查
- 消防与适老化改造支出已计入资本性支出
养老机构的价值，藏在入住结构与护理等级里。三百张床不值钱，一百八十位能付护理费的老人，才值钱。
