一条铁路专用线，投资六亿，连接厂区与国铁干线。它值多少，取决于每年能过多少货、每吨收多少钱。
两个数都由不得自己定。这就是基础设施类资产估值的共同难点。
一、铁路专用线的收入结构
收入通常有三块。
第一，专用线使用费或者代维费。由国铁集团按标准收取或者支付，具体取决于产权与运营模式。
第二，装卸与仓储服务费。企业自建自营的部分，可以自主定价。
第三，共用收入。专用线向第三方开放共用，收取通行费。
三块的比例取决于模式。企业自用为主的，主要价值在「降低物流成本」，而不是「收取运费」——这一点在评估中常被忽略。
如果专用线只为自有工厂服务，它的价值体现为成本节约（运价差乘运量），而不是独立收入。
二、共用与委托运输
专用线可以申请共用，向其他企业开放。共用需要符合技术条件与安全要求，并按规定办理手续。
共用后，收入来源扩大，但也带来管理成本与安全责任。
委托运输，是指专用线委托国铁或者第三方运营。委托方收取设施使用费，不承担运营风险，但收益也低。
评估时要明确：是自营、委托运营还是共用。三种模式的收入与风险完全不同。
还有一类：专用线的产权与经营权分离。产权属企业，经营权委托第三方。这种情况下，评估对象是「收取使用费的权利」。
三、管道的管输费定价
管道运输的价格通常实行政府定价或者政府指导价，按「准许成本加合理收益」核定。
定价要素包括：准许成本（折旧、运维、人工）、准许收益（有效资产乘以准许收益率）、输送量。
这意味着：管输费不随市场波动大幅上涨，收益相对稳定但天花板明确。
评估时不能假设管输费每年上涨。合理的做法是按现行价格测算，考虑定期核价的小幅调整。
还有一类：代输。管道为第三方提供输送服务，收取代输费，价格可能由双方协商，但受监管指导。
管输量是另一个关键。管道有设计输量，实际输量取决于上游资源与下游需求。输量不足，单位成本上升，收益下降。
四、通行能力与利用率
铁路专用线：通行能力取决于线路等级、坡度、曲线半径、牵引定数、装卸能力。实际运量除以能力，即为利用率。
管道：输送能力取决于管径、压力、泵站配置。实际输量除以设计输量，即为利用率。
利用率低的基础设施，单位成本高，价值低。评估时要看：近三年运量、货源或者资源的稳定性、未来增长的可实现性。
还有一类：扩能改造。运量接近能力上限时，需要扩能，投入大。这部分资本性支出要计入。
五、维护与安全投入
铁路专用线：线路维护、桥隧检测、信号设备更新、安全防护。维护成本通常按每公里每年计算。
管道：清管、防腐、阴极保护、泄漏检测、阀室维护。安全投入还包括应急预案、演练、监控系统。
两类资产的安全要求都高。一旦发生事故，损失巨大，且可能被责令停运。
评估时要看：近三年安全投入、是否有事故记录、是否存在被要求整改的隐患。
还有一类：土地。专用线与管道占用土地，可能通过划拨、出让或者地役权取得。土地权利的状况影响资产的完整性。
六、三个估值要点
第一，明确价值来源。是独立收费，还是成本节约。前者按收益法，后者按「运价差乘运量」测算节约额。
第二，价格按现行管制价格，未假设持续上涨。
第三，资本性支出（扩能、更新、安全改造）已足额计入。
三个要点里，第一个最容易被搞错。把「内部成本节约」当成「对外收入」，会重复计算或者高估。
七、一个专用线评估的案例
某能源企业持有一条铁路专用线，全长十八公里，连接煤矿与国铁装车站，设计运量八百万吨每年，实际运量五百六十万吨。拟以该资产出资设立合资公司。
企业自测评估值七亿二千万，按「八百万吨、每吨十五元」测算年收入十二亿。
评估机构调整四处。
第一，运量。实际五百六十万吨，受煤矿产能与国铁装车能力限制，未来五年按年均增长百分之四测算。
第二，收入性质。该专用线主要服务于自有煤矿，对外共用部分仅占运量的百分之十八。自用部分不产生运费收入，其价值体现为「相比公路运输的运价差节约」，按每吨节约八元测算。
第三，价格。共用部分按国铁批准的收费标准执行，每吨十二元，未按十五元。
第四，成本与支出。年维护成本按每公里三十五万元计，合计六百三十万；第六年需更换信号设备，投入四千二百万；安全改造投入按每年五百万计提。
调整后：自用部分年节约价值四千五百万（按运量乘运价差，扣除维护），共用部分年收入约一千二百万，合计净现金流约四千二百万；按剩余收益期二十五年、折现率百分之九测算，评估值四亿一千万。
另加土地与线路资产中不属于收益范围的部分（如备用线），评估值合计四亿五千万，较企业自测低二亿七千万。
八、铁路专用线与管道评估清单
- 价值来源明确：独立收费还是成本节约，未混用
- 运营模式（自营、委托、共用）已确认，收入结构匹配
- 运量或输量按实际水平，未按设计能力
- 价格按现行管制价格，未假设持续上涨
- 共用部分的比例与收费标准已核实
- 维护成本按里程或者管长足额计入
- 设备更新、扩能改造、安全改造支出已计提
- 安全记录、事故与整改情况已核查
- 土地权利（划拨、出让、地役权）已核实
- 运量与价格两项已做敏感性分析
专用线与管道的价值，一半在「过多少」，一半在「收多少」。两个数都不是自己能定的，所以报告的重点不是算，是证明这两个数为什么成立。
